아파트담보 추가대출금리는 왜 1순위보다 크게 높나요?

아파트담보대출관련 뉴스를 보다보면 금리가 많이 떨어져서 3% ~ 4%대가 요즘 주종을 이루고 있습니다.

 

하지만 기존에 1순위 근저당으로 은행담보대출을 받고 있는 상황에서 추가대출을 받을 때에는 전혀 다릅니다.

 

 

 

 

물론 2억시세의 아파트에 3천만원을 이용중에 추가로 2천만원 더 이용하고 싶다! 이렇게 부동산가치에 비해서 이용금액이 적을 때에는 별차이가 없습니다.

 

다른 금융기관을 찾을 필요없이 기존 이용은행에 상담받으면 쉽게 진행가능합니다.

 

 

 

 

금리가 크게 올라가는 것은 기존대출금액과 추가대출금을 합쳐서 시세, 즉 KB시세나 감정가격의 60%를 초과할 때입니다.

 

이럴 때에는 은행은 LTV(주택담보대출비율 = 대출/주택가격) 60%에 걸려서 추가진행이 되지 않아 2금융권이나 사금융권을 이용해야 합니다.

 

 

 

 

이로 인해 금리가 최하 7% 정도에서 심하면 30%대까지 높아질 수 있습니다. 이런 이유는 대출금이 늘어날수록 회수가능성이 떨어지기 때문입니다.

 

즉, 장기간 대출이자연체를 하게 되면 담보물인 아파트에 경매가 들어가게 됩니다. 경매낙찰률이 보통 70~ 80%대라고 하지만 지역, 담보물에 따라서 더 낮은 금액에 낙찰되기도 합니다.

 

 

 

 

그렇게 되면 근저당으로 아파트담보를 가지고 있는 금융기관이라고 할지라도 2순위이하는 원금회수도 어려워질 수 있는 것입니다.

 

물론 경매낙찰대금에서 원리금을 완전히 충족하지 못하게 되면 대출채권이 소멸하지 않습니다. 그래서 채무자(대출자)에게 남은 금액을 독촉, 민사청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 대출이자도 못 갚아서 집까지 날린 사람에게 대출금을 회수하기는 사실 어렵습니다. 이런 이유로 아파트추가금리는 고금리가 되는 것입니다.

 

참고로 이번에 정책변화로 모든 금융기관의 LTV를 70%로 동일하게 적용하기로 한다는 뉴스가 나왔습니다.

 

 

 

이에 따라 70%까지도 은행이용이 가능해서 금리부담이 조금 낮춰질 수 있습니다.

 

반면에 70%초과 시에는 무조건 대부업체, 개인돈을 이용해야하는 상황이 벌어져서 4~ 6% 정도의 높은 취급수수료와 월1.5%(연18%) ~ 월2.5%(연30%) 고금리피해부담을 지게 될 수도 있는 문제점이 있습니다. 현실적으로 본다면 꼭 좋은 뉴스라고 보기는 어려울 듯 싶습니다.