소액 임대차보증금도 사해행위로 보호받지 못 하는 경우가!

채권자 사해행위 취소권에 의하여 소액임대차보증금도 보호를 받지 못하는 경우가 있다는 대법원 판례가 나왔습니다. 소액임대차보증금은 임대차보호법에 의하여 보장를 받는 부분으로 그전에 설정된 근저당권 등의 권리보다도 우선하여 변제받을 수 있어서 그나마 소액보증금으로 임대차를 살고 계신 분들께는 이래저래 도움이 되는 부분이었습니다(관련기사 링크)

 

사해행위취소권

사해행위 취소권이라는 것은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위에 대하여 채권자가 법원에 그 취소 및 원상회복을 청구하는 권리입니다. 예를 들어 빚이 과다한 채무자가 보유한 재산이라고는 집 한채 밖인데 이를 자기 자녀에게 증여해버린 경우에 채권자가 이런 사해행위를 취소하여 채권을 회수하기 위한 방법으로 활용되는 권리입니다.

 

 

민법 [시행 2012.2.10] [법률 제11300호, 2012.2.10, 일부개정] 
제406조 (채권자취소권) ① 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
②전항의 소는 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위있은 날로부터 5년내에 제기하여야 한다.
제407조 (채권자취소의 효력) 전조의 규정에 의한 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 그 효력이 있다.

 

소액임대차보호금액

이번 판결로 인하여 소액임대차보호를 받지 못 하는 피해자가 생기는 것이 아닐까 걱정하시는 분이 생기실 수도 있지만, 판결의 내용을 보면 일반적인 임차인(세입자)인 경우에는 이처럼 소액임대차보호를 받지 못하는 상황은 벌어지지 않을 것같습니다.

 

즉, 위 판례에 해당하여 사해행위 취소로 인하여 소액임대차보증금을 보호받지 못 한 경우는.. 임차인이 해당 주택에 이미 다액의 근저당 여러 건과 가압류가 설정되어 있다는 사실을 알고 있었고 주변 임대차보증금 시세에 비하여 너무 소액으로 임대차계약을 맺었다는 점 등으로 인하여 법원에서 임차인 역시 사해행위라는 것을 알고 있었다고 추정되어져서 이런 판결이 나온 것입니다.

 

쉽게 얘기하면 일반적인 세입자라면 빤히 자기 임대차보증금을 돌려받기 어렵다는 것을 알면서 그런 주택에 임대차를 들어갈 이유가 없죠.

 

 

이와 비슷한 내용으로 주택을 사용수익할려고 임대차계약을 한 것이 아니라 다른 권리자보다 우선하여 채권을 회수할 목적으로 임대차계약의 형식을 갖춘 경우에는 소액임대차보호를 받을 수 없다는 판례가 있습니다. 이 역시도 일반적인 세입자와는 별개의 상황이라고 할 수 있습니다.

 

 

주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을  부여할 수 없다 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조).

   - 출처 : 대법원 2007.12.13. 선고 2007다55088 판결【임차보증금반환】