LTV(주택담보대출비율)에 대한 기초적인 내용과 계산방법

깡통주택, 전세자금, 주택담보 등을 얘기할 때 LTV(loan to value ratio)라는 용어가 자주 등장합니다.

 

담보가치에 대한 대출비율을 뜻하는데 쉽게 예를 들면 LTV 60 이라고 하면 1억 가치의 부동산에 대해서 60%인 6천만원이 대출최고한도가 됩니다.

 

 

 

 

아주 단순해보이지만, 그 속에는 복잡한 내용이 포함되어 있습니다.

 

1. 담보가치
집의 가격을 얼마로 볼 것인가? 하는 문제가 있습니다. 보통 시세라고 얘기하죠. 시세라고 하면 그 시점의 일반적인 가격으로 볼 수 있는데 실제 거래가가 기준이 되지는 않습니다.

 

한 아파트의 거래가가 최근에 1억 2500만원에 거래되었다면 그것이 실제 시세겠지만, LTV를 뽑을 때는 그 금액을 기준으로 하지 않고 감정가를 기준으로 하게 됩니다.

 

어디든 그렇지만 감정가는 실거래가에 비해서 더 낮게 나오는 편입니다.

 

 

 

아파트, 빌라의 경우에는 거래가 많기 때문에 별도의 감정을 받지 않고 KB국민은행의 부동산시세나 한국감정원의 부동산테크시세를 기준하여 계산하면 되기 때문에 쉽습니다.

 

반면에 거기에 없는 신규나 소형 아파트빌라, 일반주택, 토지 등은 자료가 부족하기 때문에 별로도 감정을 받아야 결정 되는데 그래서 별도로 비용도 필요하고 시간도 많이 걸리게 되는 사유가 됩니다. 

 

일반주택, 토지, 논밭등은 감정가가 아주 낮게 나오는 편이 많습니다. 이렇게 실거래가와 차이가 심할 때에는 집주인으로써는 불만이 있겠지만 이런 점은 어쩔 수 없는 부분입니다.

 

 

 

 

2. 금융기관, 상품별로 LTV가 다름
은행의 아파트 등 담보대출은 원칙적으로 60%이지만 상품별로도 다르고 토지 공장의 경우 더 낮게 책정될 수 있습니다.

 

2금융권의 경우 LTV 80~ 85% 상품까지도 있죠. 그만큼 한도가 늘어나서 유리한 점도 있지만 위험성 증가로 인해서 금리도 같이 올라가기 때문에 본인에게 적합한 곳을 찾는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

3. 깡통주택은 왜 생길까?
깡통주택이란 그 주택을 팔아도 담보대출과 전세보증금을 다 갚지 못하는 곳을 말합니다.

 

전세가 들어와 있지 않다면 사실 LTV제한만으로도 은행은 원금을 어느 정도 보장 받습니다. 경매에 넘어갈 경우 보통 60~ 70% 대로 낙찰되어서 그 위험도가 낮은 편이죠.

 

하지만 장기적인 경기침체로 인하여 부동산 거래가 줄어들고 가격이 폭락하게 되면 은행 역시 안전하지는 않습니다. 

 

거기에 더하여 전세보증금의 경우 시세의 50~ 70% 정도는 차지하고 있기 때문에 선순위 근저당이 30%정도만 설정되어 있어도 보증금 전액을 보호받기는 어렵습니다.

 

 

 

 

금융기관은 자기들이 후순위로 설정될 때에는 아예 대출 진행이 안 되기 때문에 세입자와 전입신고 등을 확인하게 되고, 세입자가 있을 때에는 집주인이 주민등록주소지를 잠시 빼달라는 요청을 하는 것은 바로 이런 이유 때문입니다.

 

즉, 이렇게 주민등록주소지를 빼게 되면 순위가 후순위로 밀리게 됩니다.

 

결국 금융기관이 손해를 보는 경우는 예상치 못한 부동산가치하락이 있을 때나 소액임대차보호법상의 최우선 변제금 같은 근저당보다 선순위의 배당권자가 있을 때 정도입니다.

 

그에 비하여 세입자는 깡통주택이 경매에 들어갈 때에는 고스란히 그 피해를 입게 되기 때문에 권리관계를 잘 보고 들어가야 합니다.