전세금 보장 못 받는 아파트는 어떤 아파트?

요즘 집주인이 대출이자를 갚지 못해서 경매에 넘어가는 경우가 자주 생기고 있습니다. 특히, 이런 주택(아파트)에 전세를 들어가서 전세금을 전혀 보호받지 못 하는 깡통아파트가 늘고 있다는 뉴스가 자주 등장하고 있죠(링크).

 

주택임대차보호법이 있는데 왜 전세금을 보장받지 못할까?
이는 주택임대차보호법의 적용 범위를 정확하게 알아야 이해할 수 있습니다.

 

 

1. 전세권
우리나라에서는 다른 나라와는 다른 전세권이라는 것이 있습니다.
전세권은 전세권등기설정을 해야 물권으로서 성립하고 보호를 받을 수 있습니다. 다들 전세 산다라고 표현을 하지만 실제로는 전세권을 등기하지 않고 있기 때문에 전세가 아니고 주택임대차를 살고 계시는 것이죠.

 

 

2. 주택임대차보호법
주택임대차는 채권, 즉 집주인(임대인)과 세입자(임차인)간의 계약으로 이루어지기 때문에 제3자는 계약 내용도 알 수 없고 그래서 보호를 받기도 힘듭니다. 이 문제점을 해결하기 위해서 주택임대차보호법이 있는 것이죠.

 

 

3. 전세금 보호
어떤 권리가 보호를 받기 위해서는 제 3자가 알 수 있어야 합니다.
저당권, 전세권은 등기가 되어 있어서 제3자도 권리관계를 확인할 수가 있는 것이죠. 주택임대차보호법에 의해 주택임대차는 등기가 없어도 동사무소(주민센터)에 전입신고 + 확정일자를 통해 등기를 한 것과 같은 보호를 받을 수 있습니다.

 

* 등기의 경우 임대인의 협조를 구해야 하는데 잘 안 해주실려고 하고 또한 등기비용도 만만치 않게 들어가서 부담스럽죠. 그리고 주택임대차보호법에 의해서 등기를 한 것과 같은 보호를 받더라도 권리에 있어서 순위가 있다는 문제가 있습니다.

 
4. 권리의 우선 순위
쉽게 얘기하면 해당 주택이 경매에 넘어가게 되는 경우에 그 경매금액에서 돈을 받을 수 있는 순위입니다. 순위가 낮은 경우에는 일부의 금액밖에 받지 못하거나 경우에 따라서는 전혀 받지 못 하는 상황도 벌어질 수 있습니다.

우선 순위를 확인하는 방법은 부동산 등기부 등본을 뽑아보는 것입니다.
                                                           - 부동산 등기부 등본 열람 방법(링크)

 

가등기, 예고 등기 등도 있는데 이는 별도로 보고,
(물론 가등기, 예고 등기는 더 주의해야하는 것으로 내용을 제대로 확인하지 않은 상황에서는 이런 주택에는 전세를 절대 들어가지 말아야 합니다)

 

일반적인 저당권(근저당권), 전세권 등의 담보물권의 순서는 설정된 시기에 따라서 먼저 설정된 권리가 우선권이 있습니다.

 

 

5. 사례1
2010.8.1 은행 근저당 1억3천
2011.2.1 전세권 설정 8천
이 경우 1순위가 은행이고 경매낙찰금액이 은행의 채권을 만족시키고도 남으면 2순위인 전세권자에게 배당됩니다. 그리고도 남으면 담보설정을 못한 일반 채권자(신용카드사 등)에게 돌아가고 남게 되면 집주인(임대인)에게 돌아가죠.
물론 경매관련 비용이 은행배당보다도 먼저 제하게 됩니다.

 

위 사례에서 2010.3.1 전입신고와 확정일자까지 받은 임대차보증금 8천만원 임차인이 있다면 이 임차인이 등기가 그 날짜로 되어 있는 것과 같이 되어서 1순위가 되는 것입니다. 반대로 은행 근저당 다음으로 설정이 되어 있다면 2순위로 은행이 우선 배당을 받고 남은 금액이 있으면 그 다음으로 배당을 받게 됩니다.

 

 

6. 사례2
아파트의 거래시세 4억원,
1순위 은행 : 근저당 2억 8천만원
2순위 임차인 : 전입신고 + 확정일자 임대차 보증금 2억 3천만원
이 상황에서 집주인(임대인)이 은행 이자를 납부하지 못해 경매에 들어갔는데 낙찰금액이 경매비용을 제하고 3억원이라면 1순위 은행이 대부분을 배당받게 되어 2순위 임차인은 남는 것이 거의 없게 되는 것입니다.

 

이 상황에서 임차인은 부족한 금액을 집주인(임대인)에게 받아야 하는데.. 이미 집까지 경매가 된 상황의 집주인이 다른 재산이 있을 가능성도 적죠. 결국 임차인은 임대차 보증금의 대부분을 못 받게 되는 상황이 벌어지는 것입니다.

 

 

7. 보호받는 소액임대차보증금
주택임대차보호법에 의하여 임대차보증금이 소액인 경우에는 우선적으로 보호를 받게 됩니다. 소액임대차보증금으로 보호되는 범위와 우선 변제금액은 시간이 지남에 따라 점차 증액되어지고 있는데
1순위 담보물권의 설정이 2010년 7월이후인 경우부터 현재까지 적용되고 있는 소액임대차보증금은 아래 표와 같습니다.

 

지            역	임대차 보증금	최우선 변제금액
서울특별시	7,500 만원 이하	2,500 만원까지
과밀억제권역(서울시 제외)	6,500 만원 이하	2,200 만원까지
광역시(군지역 제외), 안산시,   용인시, 김포시, 광주시	5,000 만원 이하	1,900 만원까지
그 밖의 지역	4,000 만원 이하	1,400 만원까지

예를 들어 창원에서 전세보증금 4천만원으로 살고 있는 경우에는 그 앞에 은행 등의 근저당이 설정되어 있더라도 그보다 우선하여 1,400만원을 배당받게 됩니다.

 

하지만 한 주택에 우선변제권의 보호를 받는 임차인이 여러명이 있어서 최우선 변제금액이 주택 낙찰가액의 1/2를 초과하는 경우에는 소액임차인들은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한해서 평등분할 배당받게 됩니다.

 

 

8. 문제점
우선변제를 받을 수 있는 소액임대차 보증금의 가액이 너무 낮다는 것이 가장 큰 문제입니다. 즉 창원만하더라도 왠만한 아파트의 전세보증금은 1억원 정도로 소액임대차 보증금의 보호를 받지 못 합니다.

앞에 선순위 은행대출이 있고, 더하여 2금융권 보험사, 캐피탈사, 상호저축은행 등의 담보대출까지 설정되어 있는 상황이라면 임차인은 경매낙찰금액에서 임대차보증금을 한 푼도 못 받는 경우도 생기게 되는 것입니다.

 

물론 이런 점은 은행 등의 담보권을 설정해둔 금융기관을 위한 것입니다.
금융기관의 입장에서는 이처럼 우선 보호를 받는 소액임대차 임차인이 있음으로 인해서 상황에 따라서는 대출금액을 회수하지 못하는 부분이 생기게 되는 것이죠.

 

임차인의 입장에서 임대차보증금을 보호하기 위해서는 안전하게 은행 등의 근저당이 없는 집에 들어가는 것이 좋겠지만, 은행 등의 금융기관에서는 임차인(세입자)이 있으면 그만큼 대출한도를 그만큼 낮춰 설정하고 대출금리 또한 높게 책정하기 때문에 집주인의 입장에서는 임차인의 입장을 고려하기보다는 금융기관의 대출부터 받을 수 밖에 없습니다.
                                                               - 주택 시세, 방공제에 대해선(링크)

 

최근들어 불경기로 인하여 아파트 경매의 낙찰금액은 더 떨어지고, 그에 비하여 전세 시세는 더 올라서 주택임대차 보증금은 더 커지고 있는 상황입니다. 이런 상황에서는 임차인은 보증금을 보호하기 더 힘들어지는 것이죠.

 

 

9. 결론
전세보증금을 제대로 보호하기 위해서는 결국 해당 주택의 권리관계를 잘 확인하여
안전한 주택에 들어가야 합니다. 보통 부동산 중개사무소에서 권리관계를 잘 알기 때문에 집을 구하실 때 설명을 들을 수 있지만, 가끔 보면 무조건 괜찮다고 안내하는 분들도 계시기 때문에 꼭 해당 주택의 부동산 등기부 등본은 확인해 봐야 합니다.

 

그리고 한 주택에서 오랫동안 임대차로 살고 있다가 임대차보증금을 올려서 새로 임대차계약을 하는 경우에는 다시 새 계약서로 확정일자를 받은 날에 대항력을 가집니다. 즉, 그 때 새로 임대차를 들어온 것이 되는 것이죠. 그 사이에 금융기관 등의 근저당이 설정되어 있다면 후순위로 밀리게 됩니다.
부동산 등기부 등본을 확인해봐야 합니다.

 

임대인이 경제적으로 문제가 없어서 주택이 경매에 넘어가는 상황이 벌어지지 않는다면 가장 좋겠지만, 세상일이라는 것이 알 수 없는 것이라서 언제든 조심하는 것이 좋습니다.

 

게다가 작년에는 집주인을 사칭하여 전세계약을 하고 전세보증금만 가로 채서 도망치는 사기가 많았었죠. 이리저리 조심해야할 것이 많습니다.